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La vivienda constituye mucho más que un espacio físico destinado a la residencia de las personas. Es el lugar donde transcurre una parte esencial de la vida familiar, se construyen relaciones afectivas, se desarrollan proyectos personales y se encuentran condiciones indispensables para el ejercicio de otros derechos. Hablar de vivienda significa, por tanto, hablar también de dignidad humana, seguridad, protección familiar, igualdad y justicia social.
En Cuba, las dificultades relacionadas con el acceso, la conservación y el mejoramiento de las viviendas forman parte de las preocupaciones cotidianas de numerosas familias. El deterioro del fondo habitacional, las limitaciones económicas y materiales, los conflictos de convivencia y la complejidad de determinados trámites administrativos evidencian que el problema habitacional no puede analizarse únicamente desde la construcción de nuevos inmuebles, sino también desde el Derecho y las políticas públicas.
En este contexto, la aprobación de la Ley 187, de 30 de julio de 2026, «Ley de la Vivienda», representa una transformación significativa del ordenamiento jurídico cubano. En vigor desde el 21 de octubre, esta disposición sustituye la Ley 65, de 23 de diciembre de 1988, «Ley General de la Vivienda», que durante casi cuatro décadas constituyó la principal referencia normativa en esta materia.
La nueva legislación se acompaña de tres disposiciones reglamentarias: el Decreto 176/2026, Reglamento General de la Ley de la Vivienda; el Decreto 177/2026, Reglamento de la Propiedad Horizontal; y el Decreto 178/2026, Reglamento de las Cooperativas de Viviendas. Pero, más allá de las denominaciones jurídicas, surgen interrogantes importantes: ¿Qué cambia realmente para la ciudadanía?, ¿cuáles son los nuevos derechos reconocidos?, ¿qué sucede con la propiedad, las herencias y la convivencia familiar?, ¿qué protección reciben las personas en situación de vulnerabilidad?
Desde la columna Pensar el Derecho, proponemos acercarnos a diez cuestiones esenciales para comprender el alcance de esta legislación y su relación con la vida cotidiana.
¿Por qué Cuba necesitaba una nueva Ley de la Vivienda?
La anterior Ley General de la Vivienda fue aprobada en 1988, en un contexto económico, social y jurídico considerablemente diferente del actual. Durante su vigencia experimentó numerosas modificaciones, especialmente relacionadas con la transmisión de la propiedad, los procedimientos administrativos, la legalización de inmuebles y las facultades de sus titulares. Sin embargo, las transformaciones de la sociedad cubana, la aprobación de la Constitución de 2019 y la necesidad de actualizar los mecanismos de gestión habitacional hicieron necesaria una regulación más integral.
La nueva Ley no se limita a establecer quién puede ser propietario de una vivienda o cómo realizar una compraventa. Su objeto comprende las formas mediante las cuales el Estado hace efectivo el derecho a una vivienda adecuada y a un hábitat seguro y saludable, así como diferentes dimensiones de la política habitacional: producción, calidad, financiamiento, distribución, uso y conservación.
Una de sus características fundamentales es que intenta articular dos dimensiones que no deben entenderse como contradictorias: la protección de los derechos individuales sobre la vivienda y la responsabilidad social del Estado en la atención de las necesidades habitacionales. Esto supone reconocer que la vivienda es, simultáneamente, un bien sobre el cual pueden ejercerse derechos patrimoniales y un elemento indispensable para el bienestar de las personas.
La eficacia de esta concepción dependerá, en buena medida, de su aplicación práctica y de la capacidad institucional para responder a las necesidades de la población.
¿Qué significa el derecho a una vivienda adecuada?
El punto de partida se encuentra en el artículo 71 de la Constitución de la República de Cuba, que reconoce el derecho de todas las personas a una vivienda adecuada y a un hábitat seguro y saludable. Este reconocimiento tiene especial importancia porque sitúa la vivienda dentro del sistema constitucional de derechos y no exclusivamente en el ámbito de las relaciones patrimoniales.
Pero ¿qué debemos entender por vivienda adecuada? Desde la perspectiva del Derecho Internacional de los Derechos Humanos, la adecuación de una vivienda comprende diferentes elementos. Entre ellos se encuentran la seguridad jurídica de la tenencia, la disponibilidad de servicios e infraestructura, la asequibilidad, las condiciones de habitabilidad, la accesibilidad, la ubicación y la adecuación cultural. En otras palabras, no basta con disponer de un techo.
Una vivienda puede existir físicamente y, sin embargo, presentar condiciones incompatibles con una vida digna, por ejemplo, cuando existen riesgos estructurales, hacinamiento extremo, barreras arquitectónicas o carencia de servicios esenciales. La Ley 187 debe interpretarse desde esta perspectiva integral.
Ello significa que la política habitacional no puede reducirse a incrementar el número de viviendas construidas. También debe considerar la rehabilitación de los inmuebles existentes, la seguridad de sus habitantes, la accesibilidad para personas con discapacidad y las condiciones del entorno comunitario. Es importante precisar que el reconocimiento constitucional del derecho a la vivienda no equivale a la entrega automática e inmediata de un inmueble a toda persona que lo solicite. Su realización requiere políticas públicas, procedimientos, recursos y mecanismos de protección jurídica.
Precisamente por ello, el desafío consiste en que las obligaciones reconocidas por el ordenamiento jurídico se traduzcan progresivamente en resultados verificables para la ciudadanía.
¿Cuántas viviendas puede tener una persona en propiedad?
Una de las transformaciones más relevantes aparece en el artículo 4 de la Ley 187, que reconoce a las personas naturales el derecho a tener hasta dos viviendas en propiedad. Este cambio amplía las posibilidades existentes bajo el régimen jurídico anterior y puede tener consecuencias importantes para la organización patrimonial de las familias.
La disposición establece, además, una particularidad y es que este límite no perjudica el derecho sobre una vivienda de descanso o veraneo que tenga expresamente reconocida esa condición en su título constitutivo.
No significa, sin embargo, que cualquier inmueble pueda ser declarado libremente como vivienda de descanso para eludir los límites establecidos. La condición jurídica del inmueble debe responder a las exigencias de la legislación.
N este sentido podemos preguntarnos: ¿Qué sucede si una persona adquiere una tercera vivienda fuera de los supuestos permitidos?
El propio artículo 4 prevé la intervención de la Dirección de la Vivienda Municipal cuando se conozca una posible vulneración de este límite. Si se demuestra la infracción, la autoridad dispone mediante resolución la pérdida de la última vivienda adquirida. Por tanto, el reconocimiento de mayores facultades patrimoniales también exige conocer sus límites.
Esta transformación puede favorecer diferentes decisiones familiares, tales como adquirir otra vivienda para un proyecto de vida, reorganizar el patrimonio o disponer de un inmueble para su arrendamiento, siempre dentro de las condiciones legalmente establecidas.
No obstante, debemos distinguir entre la posibilidad jurídica de adquirir una vivienda y la posibilidad económica real de hacerlo. La ampliación de las facultades de propiedad no resuelve, por sí sola, las dificultades de acceso de quienes carecen de recursos suficientes. De ahí la importancia de que estas medidas se articulen con políticas públicas que atiendan las desigualdades habitacionales y eviten que el acceso a la vivienda dependa exclusivamente de la capacidad adquisitiva.
¿Qué cambia en la compraventa, la permuta, la donación y la herencia?
La nueva Ley amplía y sistematiza diferentes formas de adquirir y transmitir derechos sobre las viviendas. Su artículo 46 reconoce, entre otras posibilidades, la nueva construcción, la compraventa, la donación, la permuta, la herencia, el legado, el usufructo, la habitación, el comodato y el arrendamiento.
Una cuestión especialmente relevante se encuentra en el artículo 89, que regula la transmisión de viviendas mediante compraventa entre personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras, de acuerdo con los requisitos previstos en la legislación.
La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública ante notario competente. Por su parte, el artículo 90 establece que el pago del precio pactado debe realizarse mediante instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria u otra modalidad que no sea en efectivo. Esta regulación busca dotar de mayor formalidad y trazabilidad a las operaciones inmobiliarias.
También exige que el vendedor cumpla determinadas obligaciones, entre ellas acreditar la inscripción de la vivienda en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, haber liquidado los adeudos correspondientes y cumplir las obligaciones tributarias aplicables.
En este sentido entra al debate una cuestión: ¿Qué importancia tiene esto para una familia cubana?. Pensemos en una persona que desea vender su vivienda para adquirir otra más cercana al lugar donde trabajan sus familiares. No basta con alcanzar un acuerdo económico con el comprador. Resulta imprescindible verificar la situación jurídica del inmueble, cumplir las formalidades exigidas y garantizar que el acto no afecte derechos especialmente protegidos.
En materia de herencia, la Ley también contempla situaciones relacionadas con las viviendas cuyos propietarios fallecen y con los derechos de quienes las ocupaban. Los artículos 86 y 87 regulan supuestos específicos de adquisición por ocupantes cuando no existen herederos o legatarios, o cuando concurren circunstancias que justifican la intervención de las autoridades competentes.
Ello no significa que cualquier persona que haya residido durante determinado tiempo en una vivienda adquiera automáticamente su propiedad. Cada supuesto exige comprobar los requisitos establecidos por la legislación. La principal enseñanza es que los actos relacionados con la vivienda deben realizarse con conocimiento de sus consecuencias jurídicas. Una decisión patrimonial puede incidir no solo en los intereses de su propietario, sino también en los derechos de otras personas.
Tomado de Cubadebate
